En brefUn mobil-home ne s'installe en principe qu'en camping, village de vacances classé ou parc résidentiel de loisirs, sur un emplacement payé chaque année. Une maison modulaire se pose sur un terrain où l'habitat est admis. Le mobil-home coûte moins cher à l'entrée mais se déprécie de 10 à 20 % par an ; la mairie confirme le régime.
Les chiffres à retenir
- 25 000 à 60 000 € : prix d'un mobil-home neuf (SeLoger, 9 février 2026)
- 10 à 20 % par an : décote d'un mobil-home (SeLoger, 9 février 2026)
- 2 500 à 6 000 € par an : redevance d'emplacement en camping (SeLoger, 9 février 2026)
- dès 49 900 €* : prix de départ de la tiny house AIIA Glass, 25 m² (catalogue 2026)
- 15 000 € : plafond de recettes du micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé (Service-Public.fr, 27 juillet 2026)
Vous voulez acheter un hébergement pour le louer, et deux options reviennent : le mobil-home en camping ou la maison modulaire sur un terrain. Elles semblent proches, car toutes deux sont livrées prêtes à habiter. Elles n'ont pourtant ni le même statut juridique, ni le même budget, ni la même logique de revente.
Cet article compare les deux sur six points : statut, lieu d'installation, coût, valeur dans le temps, démarches de location et demande. Il s'appuie sur le Code de l'urbanisme, Service-Public.fr, la fédération des campings et la presse patrimoniale. Il distingue les faits, les hypothèses et notre lecture.
Maison modulaire ou mobil-home : quelle différence ?
Une maison modulaire est une construction fabriquée en atelier, puis posée sur un terrain. Un mobil-home est une résidence mobile de loisirs : un véhicule habitable qui garde ses moyens de mobilité. Ce statut décide du lieu, de l'autorisation et du coût.
Le Code de l'urbanisme définit la résidence mobile de loisirs comme un véhicule habitable utilisé pour un séjour temporaire ou saisonnier de loisirs. Il peut être tiré, mais il n'a pas le droit de circuler (article R. 111-41, vérifié sur Légifrance le 4 novembre 2026).
| Critère | Mobil-home | Maison modulaire |
|---|---|---|
| Statut | Résidence mobile de loisirs | Construction à structure fixe |
| Mobilité | Garde roues et timon | Aucune, livrée sur le terrain |
| Lieu | Camping, village de vacances classé, parc résidentiel de loisirs | Terrain où l'habitat est admis |
| Sol | Emplacement loué | Terrain à vous (acheté ou déjà possédé) |
Une maison modulaire AIIA a une structure en acier galvanisé. Elle se fabrique en atelier en 6 à 8 semaines. Pour une vue d'ensemble de l'achat, lisez le guide complet de la maison modulaire et de la tiny house.
Où peut-on installer un mobil-home ou une maison modulaire pour louer ?
En principe, un mobil-home s'installe dans trois lieux : parc résidentiel de loisirs, village de vacances classé ou camping régulièrement créé (article R. 111-42). Une maison modulaire se pose sur un terrain où le plan local d'urbanisme (PLU) admet l'habitat. La mairie confirme toujours le régime applicable.
Dans un jardin, le mobil-home est interdit tant qu'il garde ses moyens de mobilité. Sans eux, il devient une construction. Il faut alors une déclaration préalable jusqu'à 20 m², un permis de construire au-delà (Service-Public.fr, page vérifiée le 8 avril 2026).
Autre limite : l'article R. 111-44 écarte les emplacements vendus en pleine propriété ou loués plus de deux ans. Des exceptions antérieures au 1er octobre 2011 existent. Vous n'êtes donc pas propriétaire du sol.
L'arrêté du 17 février 2014 impose aux campings une notice type pour la location d'emplacement à l'année (annexe II, Légifrance). Elle prévoit un contrat d'un an renouvelable, avec les conditions d'indemnisation en cas de non-renouvellement. Une commission de vente fixée à l'avance peut aussi s'appliquer.
Pour une maison modulaire, le terrain est la première condition. Le PLU dit si l'habitat est admis sur votre terrain, et la mairie le confirme. Consultez les règles d'installation et de permis, puis le choix du terrain.
En camping, des constructions démontables destinées aux loisirs relèvent des habitations légères de loisirs (HLL), dont le nombre est plafonné (article R. 111-38). La qualification d'une unité AIIA n'est pas documentée publiquement : faites-la confirmer par la mairie. Installer des tiny houses en camping détaille ce cadre.
Quel budget faut-il prévoir pour chaque option ?
Un mobil-home coûte moins cher à l'achat, mais s'y ajoute une redevance d'emplacement annuelle. Une maison modulaire demande un budget initial plus élevé, avec un terrain et des raccordements à prévoir. Comparez le coût total sur dix ans, pas le seul prix d'entrée.
| Poste | Mobil-home | Maison modulaire AIIA |
|---|---|---|
| Achat | Neuf : 25 000 à 60 000 € ; occasion dès 10 000 € (SeLoger, 9 février 2026) | Prix de départ du catalogue 2026 : Fold 35 500 €*, Glass 49 900 €*, Line 52 000 €* |
| Lieu | Redevance de 2 500 à 6 000 € par an (SeLoger) | Terrain à acheter, ou déjà possédé |
| Raccordements | À lire dans le contrat d'emplacement | Eau et électricité, avec un professionnel local |
| Démarches | Selon le lieu et le contrat | Déclaration préalable ou permis selon la surface |
\* Prix hors taxes. Les prix des mobil-homes viennent de la presse, sans précision de taxes.
Le prix de base AIIA comprend la livraison clé en main, habitable à la livraison. Il comprend aussi la structure en acier galvanisé, l'isolation haute performance et les menuiseries aluminium à double vitrage. L'électricité et la plomberie intérieures sont incluses.
Le prix exclut le terrain, les raccordements, les démarches administratives et les options. Pour détailler chaque ligne, lisez combien coûte une maison modulaire clé en main et ce que comprend le clé en main. Pour les options, voyez les finitions et options.
Que devient la valeur de chaque hébergement avec le temps ?
Un mobil-home perd 10 à 20 % de sa valeur par an selon SeLoger, pour une durée de vie de 15 à 20 ans. Le gain à la revente est donc proche de zéro. Pour une maison modulaire, AIIA ne publie ni décote ni valeur de revente, et aucune ne doit être promise.
Empruntis (28 août 2026) avance une autre estimation : environ 30 % la première année, puis environ 10 % par an en moyenne. Les sources divergent : retenez une fourchette, pas un chiffre.
Prenons une hypothèse, pas une prévision. Un mobil-home neuf à 40 000 €, qui perd 15 % par an, vaut environ 7 900 € après dix ans. Avec une redevance de 4 000 € par an, le propriétaire a versé 40 000 € d'emplacement.
Ces valeurs sont arrondies et illustratives : remplacez-les par vos devis.
Pour une maison modulaire, la valeur dépend du terrain, du lieu et du marché local. Elle ne se promet pas. AIIA ne donne pas de durée de vie chiffrée.
Les garanties du fabricant, relayées par AIIA, couvrent 10 ans la structure, 5 ans l'étanchéité et 3 ans les installations. Pour les comprendre, voyez les garanties d'une maison modulaire. Pour comparer avec le bâti classique, lisez maison préfabriquée ou traditionnelle.
Quelles démarches faut-il pour louer ?
Une maison modulaire louée à des vacanciers est un meublé de tourisme. L'enregistrement en mairie doit devenir obligatoire partout avec le téléservice national, prévu au quatrième trimestre 2026 (Service-Public.fr, 27 juillet 2026).
Demandez à votre mairie ce qui s'applique aujourd'hui.
Pour un mobil-home en camping, le contrat d'emplacement fixe d'abord les règles de location. La notice type de l'arrêté du 17 février 2014 prévoit un accord sur les conditions de sous-location éventuelles. Demandez-les par écrit, avec la commission applicable : cette clause pèse sur votre rentabilité.
Le micro-BIC s'applique sous un plafond de recettes (Service-Public.fr, 27 juillet 2026) :
| Revenus | Meublé non classé | Meublé classé |
|---|---|---|
| 2025 (déclarés en 2026) | 15 000 € | 77 700 € |
| 2026 (déclarés en 2027) | 15 000 € | 83 600 € |
Pour les revenus de 2026, l'abattement est de 30 % (meublé non classé) ou 50 % (classé) (impots.gouv.fr, page modifiée le 14 octobre 2026). Au-delà du plafond, le régime réel s'applique. Consultez un expert-comptable : votre situation change le calcul.
Ces règles peuvent encore changer. Selon Legifiscal (3 novembre 2026), un amendement au projet de loi de finances 2027 ramènerait l'abattement du micro-BIC de 50 % à 30 %. Les députés l'ont adopté lors de l'examen de la première partie, les 29 et 30 octobre.
Le texte reste en discussion : la suite de la procédure et le texte final ne sont pas connus (vérifié le 4 novembre 2026). Legifiscal ne distingue pas meublé classé et non classé. Pour le détail, lisez la fiscalité d'une tiny house louée en meublé.
La demande locative est-elle la même en camping et hors camping ?
Non. En camping, la demande suit la fréquentation du secteur, sans garantir le rendement d'un propriétaire. Hors camping, elle dépend du lieu, de la saison et de la plateforme ; aucun taux d'occupation n'est acquis.
La fédération nationale de l'hôtellerie de plein air (FNHPA) compte 147,5 millions de nuitées en 2025 (+4,5 % sur 2024). Fin mars 2026, ses réservations progressaient de 0,3 % sur un an.
Selon l'Insee, les campings de France métropolitaine comptent 147,6 millions de nuitées en 2025 (période d'avril à septembre selon la page). Parmi elles, 87,6 millions concernent des emplacements équipés, soit environ 59 % (calcul sur les chiffres Insee du 23 juillet 2026).
Ces chiffres décrivent le secteur. Ils ne disent rien du revenu d'un mobil-home particulier, qui dépend du camping, de sa saison et de ses commissions.
Pour une maison modulaire, le simulateur de la page Investir d'AIIA part d'hypothèses indicatives. Il retient 65 % d'occupation moyenne sur l'année et des charges à 30 % des revenus locatifs.
Vous y saisissez le prix de la nuit de votre marché. Voyez la rentabilité d'un hébergement modulaire et la location longue durée ou saisonnière.
Quand choisir un mobil-home, quand choisir une maison modulaire ?
Choisissez le mobil-home si vous n'avez pas de terrain et voulez tester la location en camping avec un budget d'entrée modéré. Choisissez la maison modulaire si vous possédez ou achetez un terrain constructible et visez un actif durable. Cette lecture est notre avis, pas une règle.
| Votre situation | Option adaptée | Point à vérifier |
|---|---|---|
| Pas de terrain, essai de la location | Mobil-home | Contrat d'emplacement, redevance, sous-location |
| Terrain constructible déjà possédé | Maison modulaire | PLU, déclaration préalable ou permis |
| Budget d'entrée serré | Mobil-home d'occasion (dès 10 000 €) | État, âge, durée de vie restante |
| Location toute l'année ou hors saison | Maison modulaire | Chauffage, isolation, règles locales |
| Usage familial en plus de la location | Maison modulaire | Choix du modèle selon la surface |
Pour une petite surface, Glass (25 m², dès 49 900 €*) est un point de départ. Pour plus de place, Line (40 m², dès 52 000 €*) est une option. Si vous hésitez avec une tiny house sur roues, lisez tiny house sur roues ou fixe.
Comment comparer deux offres avant de signer ?
Comparez le coût sur dix ans, le statut juridique et les conditions de location, par écrit. Quatre vérifications aident à écarter les mauvaises surprises. Aucune ne remplace l'avis de la mairie ou d'un professionnel local.
- Le lieu : demandez à la mairie si la location touristique est admise sur le terrain, ou lisez le règlement du camping.
- Le statut : faites confirmer par écrit le régime d'urbanisme de l'unité, avec sa surface.
- Le coût total : additionnez achat, redevance ou terrain, raccordements, mobilier, assurance, entretien et commissions.
- La sortie : estimez la revente avec une hypothèse prudente, sans compter dessus.
Pour une maison modulaire, demandez un devis AIIA : la réponse arrive sous 48 h ouvrées. Le configurateur permet de choisir un modèle d'abord.
Le simulateur de la page Investir permet de tester vos hypothèses. Une étude de terrain est possible sur demande, avant tout engagement.
Que retenir avant de choisir entre maison modulaire et mobil-home ?
Le mobil-home est un hébergement de camping : moins cher à l'entrée, déprécié chaque année, posé sur un sol qui ne vous appartient pas. La maison modulaire est une construction. Elle coûte plus au départ et suppose un terrain admis par le PLU et des démarches d'urbanisme.
La bonne question n'est pas « lequel rapporte le plus ? », car aucun chiffre n'est garanti. C'est « de quoi dispose-je : d'un terrain ou seulement d'un budget ? ».
Avec un terrain, regardez Glass ou Line : la maison modulaire mérite une étude chiffrée. Sans terrain, comparez d'abord les contrats d'emplacement des campings.
Prochaine étape : testez vos hypothèses dans le simulateur, puis demandez un devis sous 48 h ouvrées. Les prix AIIA cités sont des prix de départ du catalogue 2026, finition standard. \* Prix hors taxes.
- service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F620%20(Service-Publi…
- legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000031721213/%20(Code%20de%…
- legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISC…
- service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A18880%20(Service-Pu…
- edito.seloger.com/conseils-d-experts/investir/investir-un-mobi…
- fnhpa-pro.fr/wp-content/uploads/2026/04/FNHPA-Dossier-de-…
- impots.gouv.fr/professionnel/questions/je-suis-micro-entrep…
- legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028621012%20(arr%…
- insee.fr/fr/statistiques/2015437%20(Insee,%20fr%C3%A9…
- empruntis.com/financement/investissement-locatif/rentabili…
- legifiscal.fr/actualites-fiscales/4715-location-nue-vs-loc…
- aiiahouse.com/fr/tarifs%20(AIIA,%20catalogue%202026)
Questions fréquentes
Peut-on poser un mobil-home dans son jardin pour le louer ?
Non, tant qu'il garde ses moyens de mobilité. Sans eux, il devient une construction : déclaration préalable jusqu'à 20 m², permis de construire au-delà (Service-Public.fr). La mairie confirme le régime.
Un mobil-home est-il plus rentable qu'une maison modulaire ?
Aucune réponse n'est universelle. SeLoger cite un rendement brut pouvant atteindre 10 à 12 % pour un mobil-home, avant redevance, décote et charges. Pour une maison modulaire, tout dépend du terrain, du prix de la nuit et de l'occupation.
Peut-on louer sur Airbnb ou Booking une maison modulaire ?
Oui, si la location touristique est admise sur le terrain. L'enregistrement en mairie doit devenir obligatoire partout au quatrième trimestre 2026 (Service-Public.fr). Vérifiez aussi les règles de chaque plateforme.
Quelle différence de prix entre un mobil-home et une maison modulaire ?
Un mobil-home neuf coûte 25 000 à 60 000 € (SeLoger). Les modèles AIIA démarrent à 35 500 €* (Fold), 49 900 €* (Glass) et 52 000 €* (Line). Pour la maison modulaire, ajoutez le terrain, les raccordements et les démarches.
Quelles garanties pour une maison modulaire AIIA ?
AIIA relaie les garanties du fabricant : 10 ans sur la structure, 5 ans sur l'étanchéité et 3 ans sur les installations. Aucune durée de vie chiffrée n'est annoncée.
AIIA vend-elle des mobil-homes ?
Non. AIIA propose 15 modèles de 21 à 160 m², tous à structure fixe en acier galvanisé. Ils sont livrés sur le terrain du client partout en France.
