En brefOui, dans certains cas, mais jamais de plein droit : loger un proche au fond du jardin est en principe une construction nouvelle, soumise au PLU. Au-delà de 20 m², un permis est le cas le plus probable. La mairie confirme le régime. Chez AIIA, les tiny houses et maisons modulaires de 21 à 46 m² démarrent à 35 500 €*.
Les chiffres à retenir
- 5 m² et 20 m² : jusqu'à 5 m² d'emprise et de plancher, aucune formalité ; au-delà de 5 m² et jusqu'à 20 m², une déclaration préalable ; au-delà de 20 m², un permis (Légifrance, R*421-2 et R421-9 ; Service-Public.fr, F662)
- 150 m² : surface de plancher totale au-delà de laquelle un architecte est obligatoire (Service-Public.fr, F1986)
- 892 € par m² : valeur forfaitaire de la taxe d'aménagement en 2026, hors Île-de-France (Service-Public.fr, F23263)
- 4 075 € : déduction forfaitaire par ascendant accueilli, revenus 2025 (impots.gouv.fr)
- 6 à 8 semaines : fabrication en atelier
Votre mère, votre père ou votre fille étudiante a besoin d'un logement, et votre jardin a de la place. Loger un proche au fond du jardin, dans un logement indépendant, séduit vite : tiny house ou maison modulaire, la famille reste proche sans partager les murs.
La réponse courte : c'est souvent possible, mais jamais de plein droit. Le projet revient en principe à créer un second logement, donc une construction nouvelle, soumise au plan local d'urbanisme (PLU) et à une autorisation.
Cet article donne, pour une maison modulaire au fond du jardin, les seuils à connaître, le coût à prévoir, les modèles AIIA concernés et les points que la mairie doit confirmer avant toute commande.
Peut-on loger un proche au fond du jardin dans un second logement sur son terrain ?
Oui, dans certains cas, mais aucun droit général ne l'autorise. Un second logement sur un terrain, ici votre parcelle, est en principe une construction nouvelle, et le PLU de votre commune décide de ce qui est permis.
Le PLU peut limiter le nombre de logements par parcelle, la distance aux limites, l'emprise au sol ou la hauteur. Il peut aussi fixer des règles propres à votre zone. Service-Public.fr le rappelle pour les petites constructions : « dans tous les cas, vous devez consulter le PLU de votre commune » (fiche F662).
Le règlement d'un lotissement ou d'une copropriété peut ajouter ses propres limites. Lisez-le avant de chiffrer le projet.
Voici l'ordre utile des vérifications :
- le zonage de la parcelle dans le PLU ;
- les règles sur les logements supplémentaires et sur les annexes ;
- l'accès pour la livraison et la pose ;
- la possibilité de raccorder l'eau, l'électricité et l'assainissement.
Pour le cadre général, voyez notre article sur les règles d'installation et d'autorisation sur terrain. Si le terrain pose question, lisez aussi quel terrain pour une tiny house et, pour une parcelle classée agricole ou naturelle, la tiny house sur terrain non constructible.
Une maison modulaire au fond du jardin est-elle une annexe habitable ou un logement indépendant ?
Cela dépend de la définition retenue par votre PLU et de l'usage prévu. Une annexe est en général une petite construction qui complète la maison principale. Un logement occupé en permanence par un proche, avec sa cuisine et sa salle de bain, ressemble davantage à un second logement.
Cette nuance compte, parce que certains PLU autorisent des annexes sans y admettre d'habitation. D'autres limitent leur surface ou leur distance à la maison principale. Les textes officiels ne disent pas si une annexe habitable au jardin compte comme un logement distinct, et les discussions de forums de construction consultées se contredisent sur ce point. Seule la mairie peut trancher pour votre parcelle. Le choix entre tiny house sur roues et tiny house fixe change aussi l'approche : voyez tiny house sur roues ou fixe.
Posez la question à la mairie en termes concrets : « Je veux installer un logement de 40 m², avec cuisine et salle de bain, occupé à l'année par ma mère. »
Demandez la réponse par écrit. Un certificat d'urbanisme opérationnel peut aussi dire si l'opération est réalisable sur la parcelle ; voyez aussi les règles d'installation d'AIIA.
Faut-il une déclaration préalable ou un permis de construire pour un logement dans le jardin ?
Pour une construction nouvelle isolée, l'article R421-9 du code de l'urbanisme (Légifrance, en vigueur depuis le 16 novembre 2024) impose une déclaration préalable au-delà de 5 m² et jusqu'à 20 m², pour l'emprise au sol comme pour la surface de plancher, et pour une hauteur d'au plus 12 mètres. Au-delà de 20 m², Service-Public.fr indique un permis de construire (fiche F662, vérifiée le 21 mars 2025, rédigée pour les abris de jardin).
Ces règles ne valent pas dans un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ni en site classé : la mairie vous dit alors ce qui s'applique. Tous les modèles AIIA annoncent plus de 20 m² (de 21 à 160 m²) ; un permis de construire pour un logement dans le jardin est donc le cas le plus probable.
Le seuil de 40 m² concerne l'extension d'une maison existante en zone urbaine d'un PLU, pas un logement séparé au fond du jardin. Le texte de l'article R421-9 ne prévoit d'ailleurs aucun seuil de 40 m². Ne l'appliquez pas à une maison modulaire posée à part.
Le tableau résume les repères officiels. La mairie confirme le régime selon la surface de plancher, l'emprise au sol et votre zone.
| Situation | Régime indiqué | Source |
|---|---|---|
| Construction nouvelle de 5 m² ou moins (emprise et plancher) | Dispense de formalité | Légifrance, R*421-2 |
| Construction nouvelle de plus de 5 m² jusqu'à 20 m² | Déclaration préalable | Légifrance, R421-9 ; ANIL |
| Construction nouvelle, plus de 20 m² | Permis de construire | Service-Public.fr, F662 |
| Surface de plancher totale supérieure à 150 m² | Recours à un architecte | Service-Public.fr, F1986 |
Côté délais, la déclaration préalable est instruite en 1 mois, délai légal hors dossier incomplet ou consultation (fiche F17578, vérifiée le 22 octobre 2026). Pour une maison individuelle, le permis est instruit en 2 mois à partir du dépôt du dossier complet (fiche F1986, vérifiée le 13 février 2026 ; ANIL).
La surface annoncée par un fabricant n'est pas toujours la surface de plancher retenue par l'administration. Service-Public.fr définit la surface de plancher comme la somme des surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, et l'emprise au sol comme la projection verticale du volume, débords compris.
Cela compte pour la Fold : à 21 m², elle frôle le seuil de 20 m². Selon le calcul retenu, elle peut relever de l'un ou l'autre régime. Faites calculer les deux surfaces avant de déposer, et laissez la mairie trancher.
Quel modèle AIIA choisir pour loger un proche ?
Pour loger un parent âgé dans une maison modulaire, les modèles de 21 à 46 m² offrent chacun une chambre et une salle de bain, ce qui peut convenir à une personne seule ou à un couple. AIIA présente la Line (40 m²) comme « une première maison ou une annexe au fond du jardin ».
Le tableau donne les prix de départ du catalogue 2026, en finition standard.
| Modèle | Surface | Chambre / salle de bain | Prix de départ |
|---|---|---|---|
| Fold | 21 m² | 1 / 1 | 35 500 €* |
| Mono | 32 m² | 1 / 1 | 41 500 €* |
| Line | 40 m² | 1 / 1 | 52 000 €* |
| Vista | 46 m² | 1 / 1 | 61 500 €* |
\* Prix hors taxes.
Pour voir ces modèles côte à côte, ouvrez la collection AIIA.
Le site AIIA décrit la Vista comme une maison de plain-pied. Pour la Fold, la Mono et la Line, il ne précise pas ce point. Il ne mentionne pas non plus d'équipement adapté aux personnes à mobilité réduite.
Si votre proche a des difficultés à se déplacer, demandez le plan coté et les largeurs de passage avant de choisir. Le plan de la Line donne une première idée de l'agencement. Les plans AIIA sont indicatifs, et leurs surfaces sont à confirmer.
Pour un parent âgé, souvent plus sensible au froid, vérifiez aussi le confort thermique : voyez comment chauffer une tiny house en hiver.
Pour comparer les modèles à votre situation, envoyez-nous votre projet pour un chiffrage : la réponse arrive sous 48 h ouvrées.
Combien coûte le projet complet, au-delà du module ?
Le prix du module n'est qu'une partie du budget. AIIA inclut dans son prix de base la livraison clé en main, la structure en acier galvanisé, l'isolation, les menuiseries et les installations intérieures d'électricité et de plomberie. Le reste est à votre charge.
Prévoyez en plus :
- le terrain, ici déjà à vous, mais à préparer ;
- les fondations ou la dalle, selon le sol ;
- les raccordements d'eau et d'électricité, confiés à un professionnel local ;
- les démarches administratives et leurs honoraires éventuels ;
- les options, comme la terrasse bois ou la climatisation.
La taxe d'aménagement s'ajoute aussi. Service-Public.fr fixe la valeur forfaitaire à 892 € par m² en 2026, hors Île-de-France (fiche F23263, vérifiée le 1er janvier 2026). La part communale va de 1 % à 5 %, la part départementale ne dépasse pas 2,5 %.
Voici un exemple, présenté comme une hypothèse. Pour 40 m², avec 3 % de part communale et 2,5 % de part départementale : 40 × 892 € × 5,5 %, soit environ 1 962 €. Le calcul ne tient pas compte d'un éventuel abattement ; la page officielle ne dit pas s'il s'applique au logement d'un proche.
Votre mairie communique ses taux. Pour le détail de ce que comprend le prix, lisez notre article sur ce que comprend une maison modulaire clé en main. Pour situer ces prix, voyez combien coûte une maison modulaire clé en main.
Héberger un proche donne-t-il un avantage fiscal ?
Peut-être, mais les conditions sont strictes et un logement séparé pose une question que les textes officiels ne règlent pas. Ne comptez pas sur un avantage sans l'avoir vérifié.
L'administration fiscale prévoit une déduction forfaitaire sans justificatif si vous subvenez à tous les besoins d'un ascendant dans le besoin « vivant sous votre toit ». Pour l'imposition des revenus 2025, elle est de 4 075 € par ascendant accueilli (impots.gouv.fr, page modifiée le 7 avril 2026).
L'ascendant doit être dans le besoin : son revenu imposable doit rester sous le plafond de l'ASPA, soit 12 411,36 € pour une personne seule ou 19 268,76 € pour un couple (même page). La déduction ne vaut pas pour une personne comptée à charge ou rattachée à votre foyer fiscal.
Pour un enfant majeur qui vit chez vous, Service-Public.fr indique un forfait de 4 075 € (fiche F2, vérifiée le 15 avril 2026). Il ne s'applique pas si l'enfant est rattaché à votre foyer fiscal : une étudiante rattachée n'ouvre donc pas ce droit.
Reste un doute : les textes officiels ne disent pas si un logement séparé au fond du jardin vaut « sous votre toit ». Interrogez votre centre des finances publiques avant d'en faire un argument du projet.
Pour estimer le budget global, comparez les surfaces et les prix de départ des modèles, puis faites vérifier votre situation fiscale auprès de votre centre des finances publiques.
Quelles limites vérifier avant de s'engager ?
Cinq points reviennent avant toute commande : le PLU, l'accès, les réseaux, le voisinage et l'usage futur du logement. Un seul refus suffit à bloquer le projet.
Le PLU peut interdire un second logement, ou le limiter par la surface ou l'emprise. L'accès doit permettre le transport et la pose : un portail étroit ou une pente forte changent le chantier. Les réseaux sont à raccorder par un professionnel local, ils ne sont pas réalisés par AIIA.
Le voisinage compte aussi. Les distances aux limites séparatives sont fixées par le PLU. Quand le PLU est muet, Service-Public.fr donne une règle pour les abris de jardin (en limite ou à 3 mètres), mais elle ne vaut pas pour un logement.
L'usage futur est le point le plus oublié. Un logement prévu pour un parent peut devenir inutile dans quelques années. Si vous pensez le louer ou le revendre, demandez à la mairie ce que le PLU admet, et ne comptez sur aucune autorisation acquise. Pour le cadre fiscal d'une location meublée, voyez la fiscalité d'une tiny house louée en meublé.
Pour une vue d'ensemble de l'achat, voyez notre guide pour acheter une maison modulaire ou une tiny house.
Comment monter le dossier, étape par étape ?
Commencez par la mairie, avant de commander. Le bon ordre limite le risque de payer un module que la parcelle n'accepte pas.
- Demandez le zonage et le règlement du PLU, et posez par écrit votre question sur un second logement.
- Choisissez le modèle selon la mobilité de la personne, la surface et le budget.
- Faites vérifier l'accès et le terrain : AIIA propose une étude de terrain sur demande.
- Déposez le dossier d'autorisation, déclaration préalable ou permis selon la mairie.
- Attendez la décision, puis lancez la fabrication en atelier (6 à 8 semaines).
- Faites réaliser la préparation du sol et les raccordements, puis la pose par votre installateur. La livraison est incluse dans le prix de base.
AIIA n'est ni constructeur ni installateur : vous faites appel à votre installateur, et AIIA peut vous mettre en relation avec des installateurs. Les garanties portées par le fabricant et relayées par AIIA sont de 10 ans sur la structure, 5 ans sur l'étanchéité et 3 ans sur les installations (voir les garanties d'une maison modulaire).
Pour chiffrer votre cas, demandez un devis : la réponse arrive sous 48 h ouvrées. Vous pouvez aussi composer votre modèle dans le configurateur.
La prochaine étape est simple : appelez votre mairie cette semaine, avec la surface visée et l'usage prévu, puis envoyez-nous ces informations pour un devis.
- legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037799137
- legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025542764
- service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F662
- service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1986
- service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17578
- anil.org/votre-besoin/construire/les-etapes-de-la-con…
- service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F23263
- service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2
- impots.gouv.fr/particulier/pensions-alimentaires
- aiiahouse.com/fr/tarifs
- aiiahouse.com/fr/collection/line
Questions fréquentes
Peut-on loger un parent dans une tiny house au jardin ?
C'est possible si le PLU l'admet et si l'autorisation est obtenue. Une tiny house fixe habitée à l'année est en principe traitée comme un logement, donc comme une construction nouvelle. La mairie dit ce qui s'applique à votre parcelle.
Une maison de 20 m² ou moins évite-t-elle toute formalité ?
Non. Au-delà de 5 m² et jusqu'à 20 m², l'article R421-9 impose une déclaration préalable. Seule une construction de 5 m² ou moins d'emprise et de surface de plancher est dispensée de formalité (article R*421-2). Le PLU reste à respecter dans tous les cas.
Combien de temps pour obtenir l'autorisation ?
Une déclaration préalable est instruite en 1 mois. Un permis pour une maison individuelle l'est en 2 mois, à partir du dossier complet. Un dossier incomplet ou une consultation peuvent rallonger ces délais.
Faut-il un architecte pour un logement de 40 m² ?
Pas en principe. Le recours à un architecte est obligatoire quand la surface de plancher dépasse 150 m² (Service-Public.fr, fiche F1986). La mairie ou un professionnel confirme comment cette surface est comptée dans votre cas.
Peut-on le louer plus tard à quelqu'un d'autre ?
Cela dépend du PLU et de la destination du logement. Ne comptez pas dessus sans l'avoir demandé à la mairie. AIIA ne garantit aucun rendement ni aucune autorisation de location.
Le raccordement à l'eau et à l'électricité est-il inclus ?
Non. Les raccordements d'eau et d'électricité sont à prévoir avec un professionnel local. Ils ne sont pas réalisés par AIIA et ne figurent pas dans le prix de base.
